福岡の収益物件売却プランナー「ディアーズアセット」が不動産投資・売買のよくあるご質問にお答えします。

福岡の収益物件売却プランナー「ディアーズアセット」が不動産投資・売買でよくあるご質問にQ＆A形式でお答えします。より詳細な回答や、未掲載の疑問点やお悩みについては当社までお気軽にお尋ねください。専門知識豊富なスタッフが、お客様に分かりやすくご説明いたします。

不動産投資・売買のQ＆A

収益物件購入時に必要となる経費にはどのようなものがありますか？

不動産を購入する際には所有権移転登記や抵当権設定登記等に必要な登記費用、固定資産税・都市計画税の精算金、売買の仲介業者に支払う仲介手数料、契約書に貼付する印紙代等が必要です。

また、物件購入時に火災保険に加入する場合は保険料、金融機関から借入をされる際は、金融機関に対する融資手数料等を支払うことになります。

さらに、購入から数ヶ月後には不動産取得税も納付する必要があります。

物件の評価や価格によって違いますが、諸経費の合計は物件価格の7?8％程度を目安としてください。

購入の際に銀行などを紹介してもらえますか？

もちろん可能です。当社では購入時のファイナンス面でのサポートを得意としております。

福岡近郊エリアの物件を購入される場合、福岡に支店のある金融機関をご紹介させていただくことが多いのですが、買主様の居住エリアやお勤め先、ご年収や資産状況に応じて、弊社アドバイザーが最適な金融機関をご紹介させていただいております。

尚、弊社が売買の仲介業務に関与しないお取引きで金融機関だけのご紹介は行っておりません。

家賃収入に対してかかる税金は？ また、対策などはありますか？

家賃収入は所得税法で規定される『不動産所得』に該当します。

不動産から得られるすべての収入から賃貸経営に必要な経費を差し引いたものが不動産所得となり、その所得に応じて累進課税で所得税及び住民税が課税されます。

課税される収入は家賃のほかにも共益費（管理費）、駐車場代、看板代、賃貸借契約時の礼金や更新料なども含まれます。

また、節税対策は税理士などの専門家に依頼することが望ましいのですが、一般論での賃貸不動産経営における節税対策は当社からアドバイスできる部分も多いかと思います。

尚、節税のために法人を設立すべきか否か、などより具体的なご相談にも応じておりますので、気になる方は個別にご相談ください。

融資を受けることのメリットとデメリットを教えてください

金融機関から融資を受けるメリットのひとつとして、自分自身の手持ち資金では購入できない規模の物件を購入することができる、いわゆるレバレッジ効果があります。

逆にデメリットは、単純に金利を支払うことになるという金銭的な負担の増加です。

尚、賃料収入が当初の予定よりも減る（家賃下落、空室が増える等）、維持コストが増加する、といった事態によって賃貸経営状況が悪化すると借入金の返済が難しくなるということも考えられるため、借入はなるべくしたくないと思われるお客様もいらっしゃいますが、経営状況の悪化は融資を受けていることが直接的な原因とは言い切れません。

融資を受けることの是非は一言で説明することが難しく、絶対的な正解というものはないのかもしれません。

当社では、金融機関からの融資を利用して物件を購入される場合と現金で購入される場合で、それぞれのメリットとデメリットを比較して検討できるようご提案しております。

不動産投資で考えられるリスクはどんなものがありますか？

不動産投資には以下のようなリスクがあります。

• 人災、自然災害によって建物が滅失、毀損する
• テナントトラブル、犯罪事件の影響によって入居率が極端に低下する
• 周辺エリアの環境に変化が起こる
• 競合物件が出現する
• テナントの賃料の不払いが発生する
• 借入金の金利変動が起きる
• 税制改正による税負担の増加する
• 賃料の低下と空室率の上昇が発生する

また、上記のリスクを分散させるために様々な対策を講じておくと安心できます。

火災や人災、事件事故等に対してはそれぞれのリスクに対応する保険でリスク回避することが一般的です。

周辺エリアの環境や空室率、賃料低下や空室リスク等は100％回避することは難しいことですが、エリアを分散して複数の収益物件を所有することでリスクヘッジとする考え方もございます。

売却の査定依頼をしたら必ず売らないといけませんか？

いいえ。売却の査定はあくまでも今のタイミングで売却するとしたら価格はいくらぐらいになるかの目安を知るためのものとお考えください。最終的に物件を売却するかどうかは査定金額を確認してから決めて頂くべきものだと思います。また、当社の売却プランニングのアドバイスの一環で、お客様の予想以上に高値で売却できる可能性があるとしても売却をお勧めしない場合もあれば、物件によっては逆に査定額に関わらず早めに売却すべきだというご提案をすることもございます。資産形成の長期的な流れの中で売却をどう考えるべきかを検討する材料として当社の査定及び売却プランニングのサービスをご利用ください。

収益物件の売却価格はどのように算定するのですか？

収益物件の価格査定に際して、当社では次の2つの物件評価方法を採用しています。

積算評価

対象物件の土地と建物の現在の市場価値がどの程度なのか、それぞれ個別に評価します。 建物は新築時の再調達価格を現在の残存価値に引き直して算出します。
尚、土地の評価に関しては様々な評価方法がありますが一般的に路線価を採用するケースが 多くなっています。
※一般的に、積算評価は実際の売買価格よりも低くなるケースが多く、特に収益物件に関しては後述の評価方法「収益還元評価」で算出した収益価格に近くなる可能性が高いです。

収益還元評価

投資用不動産は、その不動産から将来にわたって得られる賃料等から維持管理費を差引き、
最終的にどの程度利益を生み出せるか、いわゆる「収益力」によって価格が変動します。
不動産の収益力を基に価格を求める手法を収益還元法と言います。
不動産の価格は収益力だけの側面からのみ決まるものではありませんが、投資用不動産の価格
は収益還元法による収益価格をベースに決定されることが大半です。
収益価格を求める方法として、弊社では「直接還元法」と呼ばれる評価方法を用いています。

上記の２つの評価額及び近隣市況、融資情勢等を勘案し、総合的に査定額をご提案させて頂きます。